Si vous faites partie des nombreux investisseurs qui tombent amoureux de Bali et envisagez d'ajouter votre portefeuille d'investissements immobiliers sur cette petite île, vous avez peut-être besoin d'en savoir plus sur le droit des propriétés en “pleine propriété” et bail en Indonésie.
Il y a des choses à faire et à ne pas faire concernant la propriété foncière des expatriés en Indonésie, et nous voulons couvrir ce problème dans cet article trop simplifié pour vous.
Dans cet article, nous souhaitons souligner ces questions afin que vous puissiez avoir une meilleure vision de la stratégie d'investissement immobilier.
Clé à Emporter
- Types de propriété en Indonésie
- Vaut-il mieux avoir un bail ou une pleine propriété ? Le pour et le contre entre eux.
- Acheter une propriété à Bali en tant qu'étranger : ce que vous devez savoir
Si vous n'êtes pas familier avec la loi indonésienne sur la propriété foncière, nous pouvons en savoir plus sur les types de propriété basés sur les certificats de propriété délivrés par le gouvernement indonésien.
Types de propriété en Indonésie - Un bref aperçu
Posséder une propriété en Indonésie, et à Bali en particulier, est une perspective passionnante pour de nombreuses personnes. Mais avant de vous décider à en acheter une, il y a plusieurs choses que vous devriez prendre en compte.
Cette section vous donnera toutes les informations dont vous avez besoin pour devenir propriétaire d'une propriété en Indonésie.
Qu'est-ce qu'un bail en Indonésie? (Hak Guna Bangunan/HGB)
Selon l'article 44 de la loi 5/1960, une personne ou une entité juridique en Indonésie pouvait posséder le droit de louer un terrain et d'utiliser le terrain à des fins de construction en versant au propriétaire une somme d'argent comme bail.
Le droit appartient aux citoyens indonésiens, aux étrangers, ainsi qu'aux personnes morales enregistrées en Indonésie.
La signification de la pleine propriété (Hak Milik/SHM)
On peut dire que les droits de pleine propriété sont le droit le plus élevé parmi les autres droits de propriété. Ce droit est accordé au propriétaire légitime d'un terrain ou d'une propriété.
Malheureusement, ce type de certificat ne peut être accordé qu'au citoyen indonésien, les étrangers ne peuvent pas posséder de SHM ou de droit de pleine propriété.
Droit de culture sur la terre (Hak Guna Usaha/HGU)
Le gouvernement exerce un contrôle direct sur le droit de cultiver des terres à des fins agricoles, conformément à l'article 28 de la loi n° 5/1960.
Le droit est valable 25 ans et peut être prolongé de 35 ans supplémentaires, et il doit être enregistré auprès de l'Agence foncière nationale indonésienne (Badan Pertanahan Nasional), qui est responsable du mesurage des terres, de l'enregistrement de l'étendue des droits fonciers et de la délivrance des certificats aux prêteurs.
Les citoyens indonésiens et les personnes morales enregistrées en Indonésie font partie de ceux qui peuvent détenir des droits de culture des terres.
Droits d'utilisation (Hak Pakai)
Le droit d'usage est indispensable pour utiliser et exploiter la terre qui cède. Le terrain appartient au gouvernement ou à d'autres parties privées dans ce cas.
Tant que les obligations et les droits ne contreviennent pas aux dispositions de la loi, ils sont énoncés par décision gouvernementale ou accord avec le propriétaire.
La durée des droits est basée sur la dernière règle gouvernementale n° 103/2015, qui permet aux étrangers qui sont légalement présents en Indonésie de détenir une résidence permanente jusqu'à 80 ans.
Vaut-il mieux avoir un bail ou une pleine propriété ? Le pour et le contre entre eux.
En matière d'investissement immobilier, il apparaît que la pleine propriété est la meilleure option. Cependant, il y a peu d'avantages et d'inconvénients à ces droits de propriété.
Apprenez-en plus et choisissez ce qui vous convient le mieux.
Avantages de la propriété en pleine propriété :
Parmi les avantages de l'achat d'une propriété en pleine propriété, citons:
Pleine propriété
Si vous continuez à payer vos versements hypothécaires et/ou remboursez votre hypothèque, vous aurez la propriété totale de la propriété et du terrain.
Flexibilité
Vous pouvez faire ce que vous voulez avec votre propriété, comme apporter des améliorations architecturales ou en faire votre résidence ou la louer comme source de revenus. Tant que vous suivez les règles de l'autorité locale ou du conseil.
Pas de bail
Vous n'aurez pas à vous soucier de savoir quand votre bail expire ou de payer pour le prolonger, ce qui peut être coûteux. Le propriétaire n'exigera pas de loyer mensuel, de frais de service ou de dépenses administratives.
Inconvénients de la propriété en pleine propriété :
Voici quelques-uns des inconvénients de l'achat d'une propriété en pleine propriété :
Cher
Parce que vous possédez à la fois le terrain et la propriété, les propriétés en pleine propriété sont généralement plus chères à l'achat.
Choix de propriété
Les propriétés en pleine propriété sont plus susceptibles d'être des maisons que des appartements, ce qui peut limiter vos options.
Coûts d'entretien
Vous serez responsable de l'entretien de l'ensemble de la propriété ainsi que du paiement de l'assurance de l'immeuble.
Avantages de la propriété à bail :
Voici quelques-uns des avantages de l'achat d'une propriété à bail :
Moins cher
Les propriétés à bail sont généralement moins chères que les propriétés en pleine propriété. Ceci est cependant dû aux risques inhérents.
Moins de responsabilité
Le propriétaire libre est normalement responsable de l'entretien de l'immeuble et des parties communes, ainsi que de l'assurance de l'immeuble.
Inconvénients de la propriété à bail :
Voici quelques-uns des inconvénients de l'achat d'une propriété à bail :
La propriété est restreinte
Les locataires à bail louent effectivement au propriétaire libre et ne sont pas propriétaires de la propriété ou du terrain sur lequel elle se trouve.
Honoraires et Loyer
Vous devrez payer un loyer foncier et des frais de services en plus de votre hypothèque, ce qui peut augmenter. Si vous n'effectuez pas ces paiements à temps, votre logement peut être repris par son propriétaire.
Limites
Pour apporter des modifications à la propriété, vous aurez besoin d'une autorisation formelle du propriétaire et devrez peut-être payer des frais supplémentaires.
Aucune activité commerciale
Il est possible que vous ne puissiez pas gérer une entreprise à domicile.
Frais de transfert
Pour les propriétés à bail, celles-ci sont considérablement plus chères.
Vente
Il est plus difficile de vendre une propriété à bail avec un bail plus court, ce qui signifie que vous pouvez omettre de profiter des plus-values immobilières.
Acheter une propriété à Bali en tant qu'étranger : ce que vous devez savoir
Voici quelques éléments à prendre en compte en tant qu'étranger si vous souhaitez commencer votre stratégie d'investissement en Indonésie.
Comprendre la loi du gouvernement indonésien sur la propriété foncière
Les étrangers peuvent acheter une propriété en Indonésie, mais le certificat de propriété est un certificat de droit d'usage (sertifikat hak pakai) d'une durée de 30 ans. Celle-ci peut être allongée de 20 ans, renouvelée en 30 ans.
Un étranger peut-il acheter une propriété en Indonésie, ou à Bali en particulier ?
De nos jours, les étrangers peuvent posséder des maisons et des appartements non seulement à Jakarta, Bali et Batam, mais aussi dans d'autres parties de l'Indonésie.
Si des investisseurs étrangers investissent en Indonésie par le biais d'une société anonyme locale, le certificat est un certificat de droit foncier (appelé HGB) d'une durée maximale de 30 ans pouvant être prolongée de 20 ans supplémentaires.
Le nom du certificat pour tous les biens achetés par des investisseurs étrangers est un certificat de droits fonciers (HGB) délivré par l'agence foncière nationale. Il est valable pour les périodes indiquées ci-dessus.
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Alors, comment acheter une propriété à Bali et démarrer une entreprise ici en toute sécurité ?
Si vous n'êtes pas familier avec le marché immobilier de Bali, l'embauche d'une société de gestion immobilière expérimentée est la voie à suivre.
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Nos honoraires sont jugés appropriés pour une gestion immobilière avec plus de dix ans d'expérience et plus de 150 propriétés locatives.
Conclusion
Commencer un investissement immobilier dans un nouveau pays peut être risqué. Surtout si vous n'avez pas de parents qui peuvent être interrogés à ce sujet.
Cependant, ce n'est pas la destination finale, car il existe de nombreuses sociétés de gestion immobilière de confiance à Bali qui peuvent vous aider à ce sujet.
Prenez rendez-vous et commencez à récolter les bénéfices de vos gains d'investissement dans quelques années.
