Comment calculer le retour sur investissement d'un bien locatif ?

L'un des facteurs les plus motivants pour les investisseurs, qu'ils investissent sur le marché boursier, dans des placements ou dans l'immobilier, est d'accroître leur patrimoine. Bien que les objectifs des investisseurs varient - certains veulent de l'argent pour leur retraite, tandis que d'autres veulent économiser à d'autres fins, comme le développement de leur entreprise ou la préparation d'un mariage - le but principal de tous les investissements est d'augmenter la taille de leur porte-monnaie

Alors que les investissements en actions et en obligations ont un comportement très fluctuant, les investissements en immobilier ont une croissance plus stable au quotidien.

En général, les gens achètent un bien immobilier avec l'intention de profiter des revenus locatifs (rendement locatif). D'autres investissent dans un bien immobilier dans le but de vendre à un prix plus élevé à l'avenir.

Quel que soit le but recherché, un bon investisseur doit savoir comment mesurer son retour sur investissement (ROI) pour déterminer la rentabilité de son bien. Dans cet article, nous aborderons quelques points concernant l'importance du retour sur investissement d'un bien immobilier.

Comment définir le ROI ?

Le retour sur investissement est un rapport entre le revenu net (sur la période) et les dépenses d'investissement à un moment donné. Le retour sur investissement est utilisé pour mesurer l'efficacité d'un investissement.

Il peut être difficile de prévoir un retour sur investissement réaliste pour un bien locatif en raison de la complexité de ses éléments - certains facteurs peuvent accidentellement être omis du calcul.

Voici une formule générale pour mesurer le rendement de votre investissement :

Une formule simple de retour sur investissement

Cette formule peut être utilisée pour calculer toute forme d'investissement, pas seulement l'immobilier, mais aussi les obligations et les actions.

Pour déterminer le bénéfice sur un investissement, il faut d'abord déduire la totalité du rendement de l'investissement.

Pour rappel, le ROI est un taux de rentabilité donc il est représenté en pourcentage.

Pour déterminer le ROI (pourcentage), nous divisons le bénéfice ou le gain net de l'investissement par le prix initial :

Par exemple, si vous achetez des actions de la société XYZ pour 1 500 $ et que vous les vendez toutes au cours des 3 prochaines années pour 2 300 $, voici les résultats :

• Votre bénéfice net est de 800 $ > (2 300 $ - 1 500 $)
• Votre retour sur investissement est de 53 % > [800 $ (bénéfice net) ÷ 1 500 $ (coût de l'investissement)].

Les éléments de dépenses

Comme nous l'avons dit précédemment, calculer le retour sur investissement d'un bien immobilier, en particulier d'un bien locatif, peut être un peu délicat. Il existe de nombreux facteurs à prendre en compte, car ces éléments affectent principalement vos coûts et vos bénéfices, respectivement.

Voici les éléments qui ont déterminé le coût de votre propriété et qui doivent être soigneusement pris en compte dans le calcul du retour sur investissement de votre bien locatif.

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Tous les investisseurs ne paient pas leur propriété comptant, beaucoup d'entre eux financent leur propriété locative avec un prêt immobilier qui doit être réglé chaque mois. 

Par conséquent, si vous choisissez un prêt immobilier comme stratégie pour posséder un bien locatif, il s'agira sans aucun doute de l'élément de coût le plus important dans le calcul du retour sur investissement de votre bien locatif.

Frais d'entretien

Votre immeuble est un actif tangible, c'est pourquoi il doit toujours être en bon état. Un mauvais entretien de l'immeuble finira par faire chuter la rentabilité de votre bien locatif. Ainsi, les coûts d'entretien seront l'un des facteurs importants pour mesurer le retour sur investissement de votre bien locatif.

Taxes foncières et assurance

Votre propriété est soumise à l'impôt du gouvernement. N'oubliez donc pas d'intégrer la taxe comme un élément crucial des coûts dans le calcul de votre retour sur investissement.

Qui veut laisser ses biens vulnérables ? On ne peut jamais prévoir ce qui se passera dans le futur. En équipant votre logement locatif d'une assurance de qualité, vous pourrez dormir sans stress.

Commission et frais

Vous avez déjà une belle propriété dans un emplacement de choix qui est prête à être louée. Cependant, personne n'est au courant de votre superbe propriété puisque vous ne la vendez pas autour de vous.

Par conséquent, que vous mainteniez vous-même toutes vos annonces sur un site de réservation en ligne ou que vous confiez le tout à une société de gestion immobilière expérimentée, vous devrez engager une dépense supplémentaire appelée commission.

Après avoir pris connaissance de quelques éléments cruciaux des dépenses liées à votre bien locatif, vous pouvez appliquer cette formule de retour sur investissement avec ou sans financement à long terme.

Formule de retour sur investissement pour les biens locatifs achetés au comptant.

Si vous achetez une maison comptant, le calcul du retour sur investissement est assez simple. Voici un exemple d'une propriété locative achetée comptant :

• La propriété locative vous a coûté 135 000 $ comptant.
• Les frais de la clôture se sont élevés à 1 200 $, et les frais de rénovation à 7 200 $, ce qui a porté votre investissement total dans la propriété à 143 400 $.
• Chaque mois, vous avez perçu 2 600 $ de loyer.

Après un an: 

• Au cours des 12 derniers mois, vous avez perçu 31 200 $ de revenus.
• Les dépenses pour l'ensemble de l'année se sont élevées à 11 316 $, ce qui comprend la facture d'électricité et d'eau, l'entretien de la piscine et du jardin, les taxes foncières et l'assurance, ainsi que les commissions d'un gérant immobilier. Vos dépenses mensuelles sont donc de 943 $.
• Votre bénéfice annuel est de 19 884 $ (31 200 $ - 11 316 $).

Pour calculer le retour sur investissement de votre propriété locative :

Donc, le ROI de votre propriété locative est de 13,8 %.

Formule de calcul du ROI pour les biens locatifs achetés avec un financement.

Le calcul du retour sur investissement des achats financés est plus compliqué. Supposons que vous ayez acquis la même propriété locative de 135 000 $ que celle mentionnée ci-dessus, mais qu'au lieu de payer comptant, vous ayez opté pour un prêt.

• Le prêt exigeait une avance de 20 % du prix d'achat, soit 27 000 $ (prix de vente de 135 000 $ x 20 %).
• Les frais de clôture étaient plus élevés, car il s'agit d'un règlement normal pour un prêt, atteignant 2 500 $ d'avance.
• Vous avez dépensé 7 200 $ en rénovations.
• Votre coût total serait de 36 700 $ (27 000 $ + 2 500 $ + 7 200 $).

Un prêt hypothécaire comporte également des dépenses continues :

• Supposons que vous ayez contracté un prêt sur 20 ans avec un taux d'intérêt fixe de 4 %. Le versement mensuel sur les 108 000 $ empruntés serait de 360 $.
• Nous ajouterons les mêmes 943 $ par mois pour couvrir les factures d'électricité et d'eau, l'entretien de la piscine et du jardin, les taxes foncières et l'assurance, ainsi que la commission d'un gestionnaire immobilier, soit un total de 1 303 $ comme dépenses mensuelles.
• Un revenu locatif mensuel de 2 600 $.
• Ainsi, le flux de trésorerie pour chaque mois est de 1 297$ [2 600 $ (loyer) - 1 303 $ (hypothèque + autres dépenses)].

Après un an:

• À raison de 2 600 $ par mois, vous avez réalisé 31 200 $ de revenus locatifs au total pour l'année.
• Votre bénéfice annuel est de 15 564 $ (1 297 $ x 12 mois).

Pour calculer le retour sur investissement de votre propriété locative :