Bagaimana Cara Menghitung ROI dalam Bisnis Properti Villa?

Salah satu motivasi utama dari berinvestasi, apakah itu berinvestasi di bursa saham, obligasi, ataupun investasi properti, adalah menambah keuntungan di kemudian hari. Terlepas dari tujuan yang bervariasi dari seorang investor—beberapa orang ingin mengumpulkan kekayaan yang bisa dinikmati saat pensiun, sedangkan yang lainnya memiliki tujuan khusus seperti memperluas jangkauan bisnis mereka atau mengumpulkan dana untuk biaya pernikahan—hasil utama yang ingin didapat dari berinvestasi adalah menambah kekayaan.

Sementara obligasi dan investasi saham memiliki pergerakan yang sangat fluktuatif, investasi properti memiliki kestabilan yang lebih kokoh dalam jangka panjang.

Pada umumnya, orang berinvestasi pada properti bertujuan mengambil keuntungan dengan jalan menyewakannya (rental yield). Sementara beberapa orang yang lain melakukan take-profit dari selisih harga penjualan properti tersebut di masa mendatang.

Apapun tujuannya, seorang investor yang baik diharuskan mengetahui cara penghitungan ROI atau return on investment dari properti yang dimilikinya. Pada artikel ini, kami memberikan poin-poin krusial tentang pentingnya mengetahui ROI properti Anda.

Pengertian dari Return on Investment (ROI)

Return on investment (ROI) adalah rasio dari pendapatan bersih (dalam jangka waktu tertentu) berbanding dengan modal investasi yang dikeluarkan. ROI dipergunakan untuk mengetahui seberapa efektif langkah investasi yang dilakukan.

Memproyeksikan ROI aktual dari properti villa yang disewakan boleh dibilang cukup sulit karena kompleksnya komponen yang harus dihitung—seringkali ada beberapa komponen yang terlewatkan oleh Anda saat harus menghitung ROI.

Dibawah ini Anda bisa melihat rumus perhitungan ROI secara umum yang Anda pergunakan:

Rumus ROI secara Umum

Pada umumnya rumus perhitungan dibawah ini bisa dipakai untuk menghitung ROI dari semua bentuk investasi, tidak hanya investasi properti, rumus ini juga berlaku untuk menghitung ROI pada investasi saham dan obligasi.

Untuk menentukan nilai keuntungan yang diperoleh dari sebuah investasi, pertama-tama Anda harus mengurangkan seluruh nilai pendapatan yang diperoleh dengan modal investasi awal. 

Yang perlu Anda ingat, ROI adalah perhitungan untuk mengetahui value keuntungan karena itu biasanya dilambangkan dengan persentase.

Sedangkan untuk menentukan ROI secara persentase, Anda harus membagi keuntungan bersih yang diperoleh dengan modal investasi awal:

Sebagai ilustrasi, katakan Anda membeli saham dari perusahaan XYZ sebesar Rp20.000.000 kemudian Anda menjual keseluruhan saham tersebut 3 tahun kemudian dengan total nilai jual sebesar Rp27.000.000, maka ROI Anda bisa dihitung sebagai berikut:

• Untung bersih Anda Rp7.000.000 > (Rp27.000.000 - Rp20.000.000)
• Maka ROI Anda adalah 35% > [Rp7.000.000(net profit)÷ Rp20.000.000(modal investasi)]

Elemen Pembentuk Biaya

Seperti yang kami sampaikan sebelumnya, menghitung ROI dari sebuah investasi properti, terutama properti villa atau hotel yang disewakan boleh dibilang cukup rumit. Banyaknya faktor yang mempengaruhi biaya dan keuntungan tidak boleh Anda lewatkan satupun, karena sangat mempengaruhi nilai akhir ROI yang didapat nantinya.

Beberapa elemen di bawah ini adalah elemen yang membentuk pengeluaran properti dan harus diperhitungkan secara seksama untuk mendapatkan hasil perhitungan ROI properti villa anda yang realistis.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Tidak semua investor membeli properti mereka secara tunai, banyak juga diantaranya yang memilih untuk mengangsur pembayarannya per bulan dengan kredit pemilikan rumah atau KPR.

Jadi, jika Anda memilih KPR sebagai strategi kepemilikan properti Anda, bisa dipastikan angsuran bulanan untuk properti Anda ini akan menjadi komponen pengeluaran terbesar dalam perhitungan ROI properti villa Anda.

Biaya Pemeliharaan

Bangunan villa Anda termasuk dalam aset berwujud yang bisa mengalami depresiasi, oleh karenanya Anda harus tetap menjaganya agar selalu dalam keadaan prima. Pemeliharaan bangunan yang buruk akan membuat revenue villa Anda semakin merosot. Maka dari itu, biaya pemeliharaan bangunan juga menjadi salah satu faktor penting dalam menghitung ROI investasi villa Anda.

Pajak dan Asuransi Properti

Jangan lupa, villa anda juga termasuk dalam objek pajak. Jadi, jangan lupa untuk mengikutsertakan juga pajak sebagai salah satu komponen biaya yang penting dalam perhitungan ROI Anda.

Siapa yang ingin membiarkan aset berharga mereka tidak terlindungi? Anda tidak akan pernah bisa meramal apa yang akan terjadi di kemudian hari. Dengan melengkapi properti villa Anda dengan asuransi terpercaya menjadikan hidup Anda jadi lebih tenang.

Komisi dan Biaya lainnya

Anda sudah memiliki villa dengan bangunan modern dan cantik yang dibangun di tengah lokasi terkenal. Akan tetapi, tidak ada orang yang memesan akomodasi di villa Anda tersebut karena Anda tidak pernah memasarkannya secara online.

Jadi, entah itu Anda mengatur segala listing di situs pemesanan villa atau mempercayakannya kepada sebuah perusahaan properti manajemen terpercaya, Anda akan mendapatkan satu komponen biaya lagi yaitu komisi.

Setelah Anda memahami beberapa elemen penting dalam penghitungan biaya villa Anda, Anda dapat mengaplikasikannya ke dalam rumus perhitungan ROI yang dibagi berdasarkan cara pembeliannya. Dengan atau tanpa pembiayaan jangka panjang (KPR). 

Rumus ROI untuk Properti yang dibeli Tunai.

Bila Anda membeli properti Anda secara cash, perhitungan ROI Anda bisa dibilang cukup simpel. Di bawah ini Anda bisa melihat cara menghitung ROI untuk properti villa yang Anda beli secara cash/tunai:

• Anda membeli villa Anda seharga $135,000 secara tunai
• Setelah ditambah beberapa biaya administrasi sebesar $1,200, dan biaya renovasi sebesar $7,200, jumlah total investasi Anda menjadi $143,000.
• Setiap bulan Anda mendapatkan pemasukan dari penyewaan villa Anda sebesar $2,600.

Setelah lewat satu tahun:

• Dalam satu tahun, pendapatan total sewa villa Anda sebesar $31,200.
• Pengeluaran Anda untuk listrik, air, pemeliharaan kolam dan taman, pajak dan asuransi, dan komisi untuk manajemen properti atau situs pemesanan online (OTA) selama setahun penuh adalah sebesar $11,316. Atau sebesar $943 setiap bulannya.
• Jadi keuntungan Anda selama satu tahun adalah $19,884 ($31,200 - $11,316).

Untuk menghitung ROI villa Anda bisa dijabarkan sebagai berikut:

Jadi ROI untuk villa Anda adalah 13.8 %

Rumus ROI untuk Properti yang dibeli melalui KPR. 

Perhitungan ROI untuk properti yang dibeli dengan secara kredit (KPR) lebih rumit dibandingkan perhitungan sebelumnya. Mari kita asumsikan Anda membeli villa dengan harga yang sama sebesar $135,000, tetapi Anda memilih untuk membelinya secara kredit.

• Pada umumnya untuk pembelian secara kredit (KPR) dibutuhkan uang muka sebesar 20% dari harga jual, atau sebesar $27,000 [$135,000 (harga jual) x 20%].
• Untuk pembelian secara kredit biasanya membutuhkan biaya administratif yang lebih besar di depan, dengan total mencapai $2,500.
• Anda harus merogoh kocek lagi untuk biaya renovasi sebesar $7,200.
• Jadi total biaya yang harus Anda keluarkan di awal adalah sebesar $36,700 ($27,000 + $2,500 + $7,200).

Anda juga harus memperhitungkan angsuran bulanan yang harus Anda keluarkan setiap bulannya:

• Diasumsikan Anda mengambil KPR dengan tenor 20 tahun dan bunga tetap sebesar 4%. Dari jumlah pinjaman Anda kepada bank sebesar $108,000 Anda harus mengangsur setiap bulan sebesar $360.
• Untuk pengeluaran listrik dan air, pemeliharaan kolam dan taman, pajak dan asuransi, serta komisi untuk manajemen properti atau OTA, kita tentukan jumlah yang sama sebesar $943 per bulan. Secara total Anda harus merogoh kocek sebesar $1,303 setiap bulannya.
• Pemasukan dari penyewaan villa setiap bulannya sebesar $2,600.
• Jadi Anda memiliki cash flow untuk setiap bulannya adalah sebesar $1,297 [$2,600 (rent) - $1,303 (mortgage+other expenses)].

Satu tahun kemudian:

• Dengan pemasukan sebesar $2,600 setiap bulan, Anda memperoleh total pendapatan selama setahun dari penyewaan villa Anda sebesar $31,200.
• Maka bisa didapatkan keuntungan Anda dalam satu tahun adalah $15,564 ($1,297 x 12 bulan).

Untuk menghitung ROI properti villa Anda: